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LPR改革后迎來第二次報價,今日貸款市場報價利率為:1年期LPR為4.20%,前值為4.25%。5年期以上品種報4.85%,前值為4.85%。

LPR降低對房地產市場的10大影響。

雖然5年期沒有降低,但1年期出現了輕微下調,而且從趨勢看,這只是開始。

第一:LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市,所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60個基點。

1年期LPR為4.20%,前值為4.25%。5年期以上品種報4.85%,前值為4.85%。

因為一般5年以上貸款大部分是房貸,所以本次降息更多是1年期的下調,引導企業利率降低。但從后續趨勢看,1年期、5年期,都有繼續降低趨勢!

因為LPR的報價是月度,后續繼續降息可以期待。

第二:第二次的報價,心理影響大于實際影響。

但全社會的資金成本降低下,房貸利率上行的可能性就不存在了,而且針對優質區域、優質貸款者,不排除后續房貸利率的輕微下調。

整體看,全社會貸款成本都有有所降低,這種情況下,房地產相對貸款成本上行可能性不大,但因為各種政策約束,預計下調的空間也有限,保持平穩將是主流

第三:目前各地房貸額度基本平穩,出現明顯波動的不多,大部分銀行依然正常放款,利率微調很少。從全國主要的一二線城市看,目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動,但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率,目前看,所有城市的房貸利率相比2018年四季度,都沒有上行。

第四:2019年前8月,房地產按揭貸款數量再次刷新歷史記錄,8月單月房貸繼續維持在4500億以上的高位。

部分統計機構的房貸數據統計口徑失真,非市場真實情況。簡單計算銀行宣傳數據,意義不大。

累計計算:2019年前8月,全國居民戶中長期貸款也就是房貸高達3.65萬億,相比2018年的前8月3.4萬億多0.25萬億。

預計2019年房貸額度依然刷新歷史記錄,但漲幅將明顯降低。

原來不同城市之間,房貸的利率差距巨大:

全國房貸利率執行嚴重不均衡,從不同城市看,上海不論是不是恢復之前,依然首套房貸款有一定折扣,而更多的城市不僅僅沒有95折,基本都在上浮10%,部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

從銀行成本角度看,上海能夠執行基準優惠,而其他城市基準上浮,與房地產調控無關

同樣是首套房,當下在上海可以享受95折或者9折貸款優惠,也就是100萬貸款30年的月供5162元,而在北京就需要月供5609(按照30年計算,對比)。

每貸款100萬,上海的購房者30年周期內,比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

第五:后續市場針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。

如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機,按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準,首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

從房住不炒看,針對首套房利率有所降低符合調控的方向。

第六:整體看,房地產調控政策避免房貸過量,引導資金進入實體經濟!

關注房地產行業資金鏈風險成為政策的主要內容

2019年是房地產政策最密集年份,而在房地產政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在2019年來,密集提及,累計看,中央各部位在2019年來累計已經發布過25次講話或政策,關于要求注意防范房地產金融風險。從中央到銀保監會,密集加強對房地產金融的風險把控。

第七:LPR的降低,對于房地產市場肯定是利好消息,而且從趨勢看,這一次的降低只是開始,后續幾次有繼續降低的趨勢。

對于購房者來說,剛需購房者,針對當下的優質房源,可以考慮購買,特別是大部分城市已經限制房價。

新政前

購房貸款利率:

央行規定的存貸款利率就是基準利率,當前的基準利率是4.9%。

基準利率和房貸利率的關系:

二套房的利率不低于基準利率的10%。

實際買房時的利率:

買房最終的貸款利率是由貸款銀行決定的,目前南京大部分銀行執行的利率是:

1、首套房:基準利率上浮15-20%,即5.64%-5.88%;

2、二套房:基準利率上浮20-%—25%,即5.88%-6.13%。

新政后

LPR是什么?

LPR是貨款市場報價利率。LPR不是央行宣布的,由18家銀行報價,報出各自的1年期和5年以上期貸款利率。剔除最低價、最高價,算出的平均價。

LPR和貸款利率的關系:

例如:8月20日報價的5年期LPR為4.85%,假設9月20日LPR利率不調整,那么根據最新政策,房貸利率如下:

1、首套房:不低于LPR,按目前的標準就是4.85%;

2、二套房:必須在LPR的基礎上最少加60個基點,按目前的標準是5.45%。

實際買房時的利率:

LPR只是確定了利率的最低值,實際買房利率和之前一樣,都是由貸款銀行決定。

第八:首套房貸,二套房貸在短期內依然將維持之前水平

從全國看,因為基準利率不高,房貸執行利率基本都在首套房基準10-20%左右,二套房在20-30%,對于低于基準上浮10%以內的按揭貸款,包括上海等個別城市有可能利率會有輕微上行。但整體看,預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。

第九:LPR降低不會出現金九銀十,市場有望平穩

從二手房數據看,連續出現了3個月20個城市房價下調,這也是最近2年來首次出現。

從不同城市變化看,一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯的回落,2019年上半年的小陽春已經過去。預計金九銀十將難以出現。

第十:降準與LPR降低的出現,對當下樓市有穩定的作用,但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈,整體年末房地產市場有望平穩。

房住不炒下,市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了,未來判斷市場主要看5年期的利率什么時候降低,已經可以看看房了。


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