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商業性住房貸款利率定價機制迎來重大變革。

8月25日,中國人民銀行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》,確認房貸利率與貸款市場報價利率(LPR)掛鉤。

改革之后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成,各省可自行確定加點下限。

新政明確了房貸利率的“下限”,即首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率(目前為4.85%),二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點(目前為5.45%)。

房貸新定價機制自10月8日起開始執行。

新規影響因地區而異

以10月8日作為分水嶺,新房貸利率形成機制將對按揭購房開支施加影響。聽見風聲說房貸或將上漲的周女士,在考慮是否將自己的購房計劃提前,趕在新政實施前就辦理貸款。

《華夏時報》記者咨詢多名上海市經紀人,他們均預測新政實施后上海市的房貸利率將上漲,但是上漲幅度還不得而知。

上海某門店經理小劉告訴記者,10月8日之前買房會劃算一點,預計新計價機制施行后上海房貸利率會有小幅上漲,“之前首套房貸款打95折,(利率)4.6%左右。調整之后是4.85%左右。”以閔行區一套價值500萬的房子為例,計算下來首套房月供的波動在500元左右,小劉表示對購房影響不會很大。

簡而言之,未來的首套房貸款利率等于“LPR(當前為4.85%)+基點”,房貸上漲與否與加點的多少以及城市當前的房貸水平息息相關。對于房貸利率處于低位的上海來說,4.85%的利率下限已超過當前4.6%的平均利率水平,所以預計房貸將上漲;但對于蘇州、長沙、北京等當前利率較高的城市而言,只要加點控制在一定范圍內,房貸利率甚至還將降低。

根據報告顯示,北京市7月首套房貸款平均利率為5.37%,而目前LPR 5年期報價為4.85%,這意味著若北京市加點在52個基點以內,房貸利率還有下降的可能。

《華夏時報》記者咨詢多位北京市經紀人:新定價機制實施后是否對購房者有利?得到的答復大多是“差不多”“沒區別”。某綜合店經理小紀向記者表示:“按照常理是降息了,但是個人感覺(利率)會和之前差不多,因為央行所說的利率增值部分是不定性的,是可以有選擇的和銀行約定的。”

二線城市武漢的21世紀不動產經紀人小冉則告訴《華夏時報》記者10月8日新政實施前買房會更劃算,但屆時的具體情況她也無法保證,因為“利率加點多少還沒有確定。”但記者發現,在一些二線城市例如長沙和南昌,有部分房產中介已經開始借著“新政實施后,房貸利率將上漲”的理由,煽動購房者盡早買房。

關于部分中介通過暗示房貸利率政策調整來慫恿購房者加快簽約的行為,專家表示:“房地產交易領域中,往往會存在放大政策效應的地方,近期要查處相關中介機構虛假宣傳的做法。而相關購房者應該理性科學看待央行此次政策,在購房時保持冷靜。”

未來利率更加市場化

關于房貸將上漲還是下跌?專家認為不能簡單看待這個問題,“關于此次房貸利率改革,不能簡單理解為利率上升或下調,而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。”

在原有的制度下,購房者去辦理房貸的時候,各銀行默認按照央行發布的基準利率來決定按揭貸款的利率和利息,而央行利率一般不會輕易調整,“因為一調整容易被認為是加息或降息了”專家分析道。而采用LPR形成機制后,利率是由包括中農工建等十余家商業銀行根據實際情況決定的,更帶有商業屬性,也可因時而動靈活做出調整。專家認為:“未來房貸的計算方面,或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。”

據了解,此次房貸利率改革是基于利率雙軌制改革的大背景。8月17日,中國人民銀行宣布,決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制:“自即日起,各銀行應在新發放的貸款中主要參考LPR定價,并在浮動利率貸款合同中采用LPR作為定價基準。”此前1年期的貸款利率已采用類似報價機制,改革后利率并軌,5年期以上的貸款也將采用LPR報價機制。這對于期限長達幾十年的房貸將產生巨大影響。

8月20日,首期5年期以上LPR公布為4.85%。低于大部分城市現行房貸利率,坊間議論紛紛是否意味著房貸將下調。2019年8月20日,在國務院政策例行吹風會上央行副行長劉國強表示對于房地產市場依然會貫徹“房住不炒”的市場定位,保持個人住房貸款利率基本穩定“但是有一點是肯定的,房貸的利率不下降”。

專家表示,“此次專門針對房地產市場和貸款進行了政策指導,進一步體現了央行對于房地產市場的關注,尤其是對于房貸領域的風險管控。”近期,房地產貸款領域的管控頗嚴,蘇州、杭州、寧波等地多次上調房貸利率,合肥多家銀行停止二手房貸款業務,銀保監會在32城開展專項檢查謹防貸款違規“輸血”樓市。專家認為在“房住不炒”的大背景下,政策依然從緊,他預測實際的貸款利率只會上調,而不會下調。


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